程序正义与利益衡平：老旧小区加装电梯相邻关系
纠纷实务研究
——以郭某某等21人诉李某某等5人相邻关系纠纷案为例
摘要：随着我国步入老龄化社会，老旧小区加装电梯作为重大民生工程持续推进，但由此引发的相邻关系纠纷呈高发态势。司法实践中，法院如何在支持民生工程与保护低层业主合法权益之间寻求平衡，成为亟待解决的难题。本文以某市中级人民法院（2025）晋11民终2133号案为分析样本，系统梳理加装电梯纠纷的裁判逻辑。研究发现，表决程序的合法性是法院审查的首要门槛，程序瑕疵将直接动摇施工权利基础，行政审批不能替代司法对程序实质合法的审查。本案作为某市首例支持低层业主的终审判决，确立了“程序优先于实体”的裁判规则，对同类案件具有示范意义。本文认为，破解加装电梯困局的关键在于构建“事前充分协商、事中程序规范、事后合理补偿”的多元解纷机制。
关键词：相邻关系；加装电梯；表决程序；容忍义务；利益衡平
一、问题的提出
（一）政策背景与民生需求
老旧小区加装电梯是应对人口老龄化的重要举措。住房和城乡建设部在2025年10月22日国务院新闻办公室举行的“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会上介绍，“十四五”期间，全国累计改造城镇老旧小区24万多个，加装电梯12.9万部。据国家市场监督管理总局通报数据，截至2025年底，全国在用电梯达1200万台，其中使用15年以上的老旧电梯已超过110万台。而“十五五”这五年，全国要新开工改造11.5万个城镇老旧小区。这一数据既反映了电梯加装市场的巨大需求，也折射出潜在纠纷的规模。
政策层面，从国家到地方均出台了支持性文件。《中华人民共和国无障碍环境建设法》第二十二条明确规定：“国家支持城镇老旧小区既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施……房屋所有权人应当弘扬中华民族与邻为善，依法配合既有多层住宅加装电梯或者其他无障碍设施。”各地亦相继出台实施方案，如吕梁市于2022年发布《既有住宅加装电梯实施方案》（吕政办发〔2022〕62号），确立了“业主自愿、充分协商、因地制宜、政府支持”的基本原则。
然而，政策善意在落地过程中遭遇现实困境。加装电梯涉及不同楼层业主的利益博弈：高层业主（尤其是老年人）对电梯有刚性需求，低层业主则面临采光受损、通风受阻、噪声增加、房屋贬值等负面影响。利益冲突之下，协商往往陷入僵局，最终诉诸司法。
（二）司法实践的现实困境
从全国法院受理的案件来看，加装电梯纠纷呈现三个特征：一是案件数量持续攀升，随着加装电梯工程全面铺开，相关诉讼呈爆发式增长；二是矛盾高度集中，争议焦点主要围绕表决程序合法性、低层业主容忍义务、损失赔偿标准三大问题；三是裁判规则尚未统一，各地法院对表决程序瑕疵的认定标准、行政审批与司法审查的关系、低层业主容忍义务的边界等问题存在不同认识。
有观点认为，加装电梯系民生工程，法院应予支持，低层业主应承担必要的容忍义务；亦有观点认为，物权保护是基本原则，程序合法性审查不可虚置，低层业主的合法权益不容忽视。如何平衡公共利益与个人权益，成为司法实践中的核心难题。
本文选取的“XX家属院”案，正是在这一背景下发生的典型案例。作为某市首例终审维持原判、支持低层业主的加装电梯纠纷案，其裁判逻辑对理解当前司法态度具有重要的样本价值。
二、案情回顾与争议焦点
（一）案情简介
案涉小区为某市某区XX家属院，建于20世纪90年代，共3个单元、36户业主，每单元12户（6层）。2024年，二层以上业主发起加装电梯申请。据一审原告、二审上诉人（高层业主）主张，小区已履行法定表决程序：36户中27户同意，占比75%，符合《中华人民共和国民法典》第二百七十八条“双三分之二参与、双四分之三同意”的要求。2024年9月3日，某市住建、规划和自然资源、市场管理等部门经联合审查，出具同意加装三部电梯的审查意见书。然而，2024年9月28日开工当日，低层业主将车辆停放于施工区域，部分业主站立于挖掘机前，导致施工停滞。高层业主遂提起诉讼，请求判令低层业主停止阻挠并赔偿经济损失13万余元。
（二）争议焦点
1.程序合法性争议：高层业主主张已履行法定表决程序，低层业主则辩称2024年4月的签名表仅为“摸底登记”，并非正式业主大会表决，且2024年7月24日的表决会“未实际召开”；
2.阻挠行为认定：高层业主主张低层业主“恶意阻挠”，低层业主辩称车辆系“正常停放”，施工方未划定施工区域、未提前通知；
3.损失赔偿依据：高层业主主张13万余元窝工损失，低层业主质疑损失真实性、主体适格性及因果关系；
4.行政审批效力：高层业主强调已取得政府批文，低层业主则提交信访复查意见书，证明该批文已被市政府责令重新调查。
（三）裁判结果
一审法院（某区人民法院）驳回原告诉讼请求，二审法院（某市中级人民法院）驳回上诉、维持原判。两审法院均认定：加装电梯表决程序存在关键瑕疵，原告未能证明已履行合法表决程序，施工权利缺乏权利基础；原告未能证明被告构成“故意阻挠”；损失主张证据不足。
三、律师代理策略解析
（一）被告方（低层业主）代理思路
本案中，笔者作为被告及被上诉人（低层业主）的代理律师，确立了“以程序抗辩为核心、以实体安全为辅助、以证据链闭合为支撑”的三层代理策略。
第一层：程序抗辩——釜底抽薪
核心论点是：加装电梯表决程序严重违法，表决结果不具有法律效力。具体论证路径如下：其一，区分“摸底登记”与“正式表决”。证人刘某某、苏某的书面情况说明证实，2024年4月的签名系“摸排登记”，签字时被明确告知“仅为了解意愿，不代表实质表决”。据此主张，该签名表不具备正式表决的法律效力。其二，揭露“表决会”虚构事实。被告提供的证据显示，小区从未在2024年7月24日召开过业主表决会，公示的会议纪要不属实——被告及证人均确认，签到表中的签字并非本人所签。其三，援引地方政策程序要求。《某市既有住宅加装电梯实施方案》明确程序顺序为：提出申请→联合审查→实施加装。本案中，房屋安全鉴定报告（2024年6月）、总承包合同（2024年6月22日）的形成时间均早于原告主张的表决时间（2024年7月24日），明显违反“先协商表决后申请施工”的程序要求。这一“时间倒挂”事实成为法院认定程序瑕疵的关键依据。
第二层：实体抗辩——安全隐患
在程序抗辩之外，代理律师同时从实体层面论证加装电梯的现实障碍：房屋建于90年代、砖混结构、部分住户墙体已出现裂缝；加装电梯后消防通道宽度可能不足4米，存在消防隐患。这一策略旨在向法庭展示：即便程序问题能够解决，加装电梯的可行性本身也存在疑问。
第三层：证据链构建——否定阻挠与损失
针对“阻挠施工”指控，被告方提交了施工当天小区院内车辆停放视频，证明除被告车辆外，院内还停放有数量较多的其他车辆（含原告方车辆），均正常有序停放，被告并无“故意阻挠”行为。
针对“13万余元损失”主张，被告方提出三项质疑：其一，原告主体不适格——公告函显示损失相对方为山西某电梯有限公司与“全体业主”，原告个人无权主张；其二，损失真实性存疑——公告函出具主体为某电梯有限公司，而总承包合同主体为某物业管理有限公司，主体不一致；其三，无支付凭证佐证——原告未提供任何发票、转账记录等有效证据。
（二）策略效果评估
本案代理策略取得完全成功，核心原因在于准确把握了司法审查的“程序优先”立场。法院并未简单采信行政审批结果，而是对表决程序进行了实质性审查，认定“程序瑕疵”足以推翻加装电梯的权利基础。这提醒我们：在加装电梯纠纷中，程序合法性是根本性、前提性问题，一旦程序存在重大瑕疵，实体问题（如阻挠行为、损失赔偿）的讨论便失去了基础。
四、法官裁判思路解读
（一）两审法院的裁判逻辑
一审法院的判决书呈现出清晰的“三步走”逻辑：
第一步：审查表决程序。法院认定，《加装电梯基本信息与业主同意签名表》形成于2024年4月的“摸底登记”，而非正式业主大会表决。房屋安全鉴定报告（2024年6月）、总承包合同（2024年6月22日）形成时间早于原告主张的表决时间（2024年7月24日），违反“先协商表决后申请施工”的程序要求。联合审查部门虽出具同意意见，但“该审批系基于原告提交的程序瑕疵材料……不能直接作为加装电梯合法性的唯一依据”。这一认定表明：行政审批不能替代司法对程序实质合法的审查。
第二步：审查阻挠行为。原告未提供施工区域划线凭证或开工通知送达记录，无法证明被告系“故意阻挠”。举证责任在原告，原告未能完成初步举证。
第三步：审查损失证据。损失公告函主体与合同主体不一致，且无实际支付凭证，原告未能证明损失与被告行为的直接关联性。
二审法院进一步强调：“郭某某等20名上诉人提供的证据不足以证明加装电梯已履行合法表决程序，应承担举证不能的法律后果。”
（二）裁判规则提炼
本案确立了以下裁判规则：
规则一：表决程序合法性是法院独立审查事项，行政审批不具有终局效力。即便行政机关已出具审查意见书，法院仍有权对表决程序的真实性、合法性进行实质性审查。程序瑕疵将直接导致施工权利基础丧失。
规则二：“时间倒挂”可作为认定程序违法的初步证据。鉴定报告、承包合同形成时间早于表决时间，这一客观事实本身即构成程序违法的有力证明，除非原告能提供合理解释。
规则三：阻挠施工的举证责任在原告，需提供施工区域划线凭证、开工通知送达记录等客观证据。仅凭现场照片不足以证明“故意阻挠”，尤其是在被告能证明车辆停放与日常习惯一致的情况下。
规则四：损失赔偿主张须具备主体适格性、真实性和因果关系三重要件。公告函不足以证明损失实际发生，更不足以证明损失系被告行为所致。
（三）与主流裁判观点的对话
本案裁判立场与当前司法实践的主流观点存在一定张力。人民法院案例库入库案例“唐某等人诉刘某等人排除妨害纠纷案”确立的规则是：当既有住宅有必要加装电梯时，若加装行为不会导致他人采光、通行、安全等方面受到明显不利影响，相关业主应当秉持有利生产、方便生活的原则，为电梯加装提供便利。该案中，成都中院认定加装电梯程序合法合规，低层业主负有“适度容忍义务”。其裁判逻辑是：表决程序合法→加装行为正当→低层业主应容忍。对比而言，本案裁判逻辑是：表决程序存在瑕疵→加装行为正当性存疑→低层业主无容忍义务。两案并不矛盾，而是共同勾勒出完整的裁判框架——程序合法性是容忍义务的前提，程序有瑕疵则容忍义务不成立。
还有法院进一步明确，加装电梯属于“改建建筑物附属设施”，仅需本单元（本梯）业主表决，无需扩大至整个小区全体业主表决。本案中，原告以“小区共36户有27户同意”主张符合条件，但法院关注的核心是“这27户同意是否真实、是否在正式表决中作出”，而非“同意比例是否达标”。这提示：不仅要看“数”是否够，更要看“数”是怎么来的。
五、案件的典型意义与实务启示
（一）对司法实践的示范意义
本案是某市首例终审支持低层业主、驳回高层业主全部诉请的加装电梯纠纷案，对本地同类案件具有“破冰”意义。
此前，受政策导向影响，各地法院在加装电梯案件中普遍倾向于支持高层业主，低层业主的异议往往被“容忍义务”概念所消解。本案的示范意义在于：“容忍义务”不是无条件的，程序合法性是不可逾越的前提。这一裁判立场为低层业主提供了有效的权利救济路径，有利于倒逼高层业主在推进加装电梯时真正重视“充分协商”的程序要求。
最高法在典型案例中也明确指出：“如加装电梯后在采光、通风等方面确对部分业主造成较大影响的，亦可就补偿问题另行协商或通过法律途径解决”。这说明司法在支持民生工程的同时，并未关闭低层业主的救济之门。本案进一步明确：即便在施工之前，只要程序存在重大瑕疵，低层业主即可通过诉讼阻止施工。
（二）对业主及律师的实务启示
对于高层业主（欲加装电梯方）而言，本案的启示是：必须严格遵循“先协商、后表决、再施工”的程序顺序。具体而言：召开正式业主大会，留存会议记录、签到表、表决票等原始证据；切勿以“摸底登记”替代正式表决；在获得正式表决结果前，不得签订承包合同、委托鉴定等，避免“时间倒挂”引发程序质疑；与低层业主充分协商补偿方案，保留协商记录。
对于低层业主（反对加装方）而言，本案的启示是：程序抗辩是最有效的防御策略。应第一时间固定证据：签字系“摸底登记”而非“正式表决”的证人证言、未召开业主大会的证明、程序“时间倒挂”的时间线梳理。同时积极行使异议权利，向社区、街道、住建部门、纪委监委递交书面异议材料，保留信访记录。如有条件，申请行政复议或提起行政诉讼，挑战行政审批的合法性。
对于代理律师而言，本案的启示是：加装电梯纠纷的代理，应确立“程序优先于实体”的代理策略。首先审查表决程序的合法性——是否存在“摸底登记”冒充“正式表决”的情形？是否存在“时间倒挂”？是否存在代签？其次审查行政审批程序的完整性——公示是否满足法定期限？异议是否得到妥善处理？最后再审查实体问题——安全隐患、采光影响、补偿标准等。程序问题一旦成立，实体问题的讨论即失去基础，此谓“釜底抽薪”。
（三）对制度完善的建议
本案折射出加装电梯制度的深层问题：政策鼓励“提速”，但程序要求不能被牺牲。现行制度设计存在内在张力：一方面，政策要求“业主自愿、充分协商”，强调程序的民主性；另一方面，财政奖补、考核压力使得地方政府有动力“快批快建”，程序审查可能流于形式。本案中，主管部门在程序存在明显瑕疵的情况下仍出具审查意见书，正是这一张力的体现。
建议从以下方面完善制度：一是强化公示－异议程序，对异议进行实质性回应，而非简单“公示期满无异议”即通过；二是建立补偿协商机制，明确低层业主受损的补偿标准或计算方法，为协商提供依据；三是完善风险防控措施，如引入加装电梯保险机制，为可能的结构安全、财产损失风险提供保障；四是加强司法与行政的衔接，法院在审理中发现的程序问题应及时反馈行政机关，促进行政审批标准的完善。
六、结语
老旧小区加装电梯，承载着无数老年人“下楼晒太阳”的朴素愿望，是一项暖人心的民生工程。然而，民生工程的“善意”不能自动转化为对少数业主权益的“剥夺”。本案的终审判决传递了清晰的司法信号：支持民生工程，不等于对程序违法视而不见；倡导邻里和睦，不等于要求一方无限容忍。在“多数人的福利”与“少数人的权利”之间，法律的选择是：尊重程序、尊重规则。只有在程序合法的前提下，加装电梯才能获得正当性基础；只有在充分协商的基础上，邻里之间才能真正实现“团结互助、公平合理”的相邻关系。
对于律师而言，本案的代理实践再次验证：在看似“一边倒”的政策导向下，法律技术仍然是维护当事人权益的有效武器。程序审查、证据链构建、请求权基础分析——这些看似基础的律师技能，在关键时刻能够发挥决定性作用。
对于业主而言，无论是支持还是反对加装电梯，都应牢记：法治是最好的协商平台，程序是权利最可靠的保障。
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律师简介
刘丽康，女，中共党员，山西晋凯律师事务所专职律师，2013年通过律师职业资格考试。擅长刑事辩护、民事合同纠纷等诉讼业务及行政执法、政府采购等非诉业务。曾参与办理文水县李某涉黑案、汾阳市安某涉黑案、离石崔某涉黑案、中阳县刘某涉黑案、方山县李某贪污案、付某拒不执行判决案、湖南长沙跨境开设赌场案等多起重大刑事案件。其中，闫某诉请撤销山西省某厅作出的行政处罚决定一案，取得撤销行政处罚1600余万的代理效果；付某拒不执行判决一案，在二审代理过程中，取得改判无罪的辩护效果；闫某某涉嫌故意伤害案，取得宣判无罪的辩护效果；闫某涉嫌非法采矿案，在当事人被刑事拘留37天后，取得侦查阶段不批捕、审查起诉阶段证据不足不起诉的辩护效果。执业以来，曾先后担任吕梁市城市管理局、吕梁市公安局、中阳县水利局、交城县财政局、临县城管综合执法队等多家行政机关及企事业单位常年法律顾问。
座右铭：律师办的不仅仅是案子，更是当事人托付的人生。